Paragraaf 5 Cases en debatstellingen

Case 7. Gedragscode voor makelaars

De Nederlandse Vereniging van Makelaars O.G. en Vastgoeddeskundigen (NVM) heeft een erecode/gedragscode voor makelaars. Hier volgt de tekst van deze code:

Erecode/gedragscode voor makelaars (NVM)

Een makelaar of vastgoeddeskundige met het NVM-logo garandeert een aantal zekerheden. De NVM investeert namelijk voortdurend in de deskundigheid van de beroepsgroep. De statuten én de erecode vormen een garantie voor de basiskwaliteit van ieder NVM-lid.

Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur zijn zich bewust van het belang van hun functie in het maatschappelijk verkeer. Zij oefenen deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening. In hun communicatie waken zij voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over hun werkwijze, belangen en positie. Niet naleving van deze Erecode kan worden onderworpen aan de tuchtrechtspraak van de NVM.
Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur komen naar beste vermogen tegemoet aan reële verwachtingen die opdrachtgevers van hen mogen hebben. Zij beschermen en bevorderen hun belangen. Vertrouwelijke informatie houden zij voor zich totdat een rechter, arbiter of bindend adviseur hen noodzaakt die informatie prijs te geven.
In geval het verlenen van een dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van een andere opdrachtgever, treedt een NVM-lid slechts in het belang van één van die opdrachtgevers op. Vorenstaande neemt niet weg dat twee NVM-Makelaars/Taxateurs die werkzaam zijn voor verschillende vestigingen van een lid mogen optreden voor opdrachtgevers met tegenstrijdige belangen, mits zij vooraf uitdrukkelijke toestemming hebben verkregen van de opdrachtgevers en de belangen van die opdrachtgevers hierbij niet geschaad worden.
Vinden er onderhandelingen plaats met meer dan één kandidaat voor een bepaald object, dan maakt hij dit aan betrokkenen kenbaar. Wordt de wederpartij bijgestaan door een eigen vastgoeddeskundige, dan wordt de wederpartij uitsluitend via die deskundige benaderd.
Het NVM-lid zorgt ervoor dat zijn medewerkers beschikken over voldoende kennis van de aangelegenheden waarmee zij zich bezig houden. Is de vereiste kennis niet voorhanden, dan adviseert het lid om een ter zake deskundige te raadplegen of doet de onderhandelaar zelf een beroep op een dergelijke deskundige. De NVM-Makelaar/Taxateur houdt zich alleen bezig met zaken waartoe hij over voldoende kennis beschikt.
Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur hebben geen direct of indirect belang bij onroerend goed, tenzij dit dient tot huisvesting of belegging. Zij handelen dan ook direct noch indirect in onroerend goed en onthouden zich van risicodragende projectontwikkeling. Zij voorkomen betrokken te raken in een verstrengeling van belangen.
Het NVM-lid zorgt ervoor dat zijn medewerkers goede contacten onderhouden met hun collega’s en maken zich niet schuldig aan oneerlijke concurrentie. Zij voorkomen dat hun medewerkers zich zonder noodzaak tegenover derden negatief uitlaten over collega’s of over hun optreden. Ontstaat er een geschil met een collega, dan mogen de belangen van opdrachtgevers daardoor niet worden geschaad. Hetzelfde geldt voor de NVM-Makelaar/Taxateur.
Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur trachten te voorkomen dat verschillen van mening over hun optreden escaleren. Zij werken mee aan via de NVM in het leven geroepen vormen van bemiddeling in en beslechting van geschillen.
Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur treden ook buiten Nederland overeenkomstig de regels van de NVM op, tenzij zij tijdig kenbaar maken daarvan af te wijken, bijvoorbeeld vanwege de daar geldende wetgeving, gewoonte of gebruik.
Het NVM-lid zorgt ervoor dat de aan hem verbonden personen zich gedragen overeenkomstig de regels van de NVM.

Bron: www.nvm.nl

a. Welke artikelen gaan over onafhankelijkheid van de makelaar?

b. Mag de makelaar tegelijkertijd optreden als vertegenwoordiger voor koper en verkoper?

c. Wat moet een makelaar doen als hij belanghebbende is bij een onroerend goed?

Case 10. Wetgeving en klokkenluiden

Hieronder vind je informatie over de juridische aspecten van klokkenluiden. Lees de tekst en beantwoord de volgende vragen.

a. De rechtspositie van een klokkenluider in het bedrijfsleven is zwak. Leg dat uit.

b. Op welk recht kan een klokkenluider een beroep doen?

c. Noem een paar belangrijke punten uit de wet Huis voor klokkenluiders (www.huisvoorklokkenluiders.nl).

Voor wie is de wet Huis voor klokkenluiders?
Waarover kan een melding worden gedaan?
Waar kan de melding betrekking op hebben?

Wetgeving en klokkenluiden

De rechtspositie van een klokkenluider in het bedrijfsleven is zwak (Bodelier 2001). Zo verbiedt het Burgerlijk Wetboek de medewerker op straffe van ontslag op staande voet ‘het bekendmaken van bijzonderheden aangaande de huishouding of het bedrijf van de werkgever’ (Van den Boomen 1993). Ook kan de werkgever zich beroepen op het Wetboek van Strafrecht wanneer bedrijfsgeheimen worden geschonden. In Cao’s kunnen aanvullende bepalingen zijn opgenomen die de werkgever beschermen tegen ongewenst ‘lekken’.

Van de andere kant is het zo dat de medewerker een beroep kan doen op het grondrecht van vrije meningsuiting. Sinds 1983 erkent de wetgever in sommige gevallen ook de ‘horizontale werking’ van de grondrechten. Dat wil zeggen dat de grondrechten niet alleen van toepassing zijn op gevallen tussen overheid en burger, maar ook op gevallen tussen burgers onderling. De rechter kan dus bij een ontslagaanvraag door de werkgever in de positie komen dat hij de geheimhoudingsplicht moet afwegen ten opzichte van het recht op vrije meningsuiting. In de praktijk wordt door de werkgever overigens vaak nog een andere ontslaggrond aangevoerd, namelijk ‘verstoorde verhoudingen’.

Ontslag vanwege schending van de geheimhoudingsplicht betekent in principe dat de medewerker zijn recht op een werkloosheidsuitkering verliest. Er is immers sprake van ‘verwijtbare werkloosheid’. Eventueel kan een ‘strafkorting’ worden opgelegd.

Vanaf 1 januari 2010 hebben klokkenluiders bij de rijksoverheid en de politie een betere bescherming. Een klokkenluider kan een keuze maken of hij ‘een misstand openlijk meldt bij een leidinggevende binnen de organisatie of vertrouwelijk bij een vertrouwenspersoon’. Ook een keuze voor een externe melding, bij de commissie integriteit overheid, is mogelijk.

Vanaf 1 juli 2016 is er de wet Huis voor klokkenluiders. Deze wet regelt de mogelijkheden en bescherming van werknemers die een misstand willen melden (www.huisvoorklokkenluiders.nl).